避開打炒房地雷　虎年房市投資四大攻略

房價這麼貴，虎年還能買嗎？《蘋果新聞網》整合各方投資意見，有學者提醒「小心為上、人多地方不要去」；包租公、大咖投資客則勸「逢高出脫為上，複製去年暴漲幅度幾乎不可能，但也別幻想房價會有下跌，盤整機率高」，建議可挑選老屋5%以上的高投報產品，一邊對抗通膨。

近期全台房價一再創下歷史新高，「虎年」最大利空就是政府提早出手，釋出新年打炒房、限制放款、升息等議題，連帶削弱房市買氣，不少投資客獲利期待值瞬間蒸發上百萬元，從原來暴賺上百萬元、現在加二十、三十萬元就願意轉手，就怕「房市泡泡」遭戳破，成為被宰的白老鼠。

因此《蘋果》整合各方投資意見，對於虎年投資策略普遍有四大共識：「人多地方不要去」、「買舊不買新」、「買小不買大」以及「價格下跌不易、待盤整見真章」。

對於市場的不確定性，怎麼佈局新的一年？包租公、房市觀察員顏博志透露個人操作「新屋只出不進、逢高獲利」，他說，從去年開始房市出現不合理暴漲現象，背景來自失控的成本上漲，但中間含有「大量水分」，也就是買氣熱錢的哄抬急拉，新的一年資金派對告一段落，加上打房在前，要再次複製去年的模式不容易，極大可能是價格盤整及交易量縮，機會成本降低，因此從去年開始「我是陸續出脫房產，持盈保泰」。

他認為，舉例來說，台南因台積電的效益，外圍傳統的「蛋殼區」，預售屋甚至炒到一坪三十萬元以上，幾乎是比台南既有蛋黃區還要貴，一坪三十多萬已經買到當地第一豪宅，「這不是哄抬是什麼」，所以人多亂炒作的地方，新的一年千萬不要貿然出手，待觀察幾年後，真的有實質基本面進駐，才更容易掌握區域方向。

全台五都都有房產的顏博志透露，雖然各地房地產差異性很高，但就我今年的操作，除了逢高出脫以外，應該不會再購入新屋，因為新舊屋價差斷層很大，傾向保守穩健的方式，首要評估投報率再出手。例如我目前觀察認為，桃園、中南部的老屋就有不錯的效益，租金投報率換算還有「5%」，價差跟新屋近一倍，這就是我會持續出手的標的，甚至會積極鎖定破舊屋自行翻修，投報率會更漂亮。

另外他也特別提到，看好桃園藝文特區周邊，若有2字頭中古屋「我會閉著眼睛買」，至於雙北長期以來租金報酬率相對低，新年不列入考慮範圍，而新竹因為有工程師「消費力太強」，應該是最有支撐性的地方。

他也透露長年以來置的產小撇步，「我投資每一間房都會實際在周邊住過幾周，因為區域本身基本面差異大，必須要了解當地收入、產業、環境，甚至未來的租客目標群及換手對象是誰，都會先想好再下手，千萬不要盲目跟風」。

近年從包租代管轉向海外不動產、建設公司的優式租售管理創辦人傅韋豪建議，虎年房市新投資策略，首要原則：「買小不買大」。他認為，現在早已經不是坪數買越大賺越多的美好年代，建議修正購買坪數以兩房為主，不超過30坪為原則，進可攻，退可守，也是市場上租、售需求量最大的產品。

其次是認為「蛋白更營養」，因為精華區房屋售價追漲，投資入手價更高，造成租金投報率下滑，是非常不聰明的投資策略，套牢風險大增。另外「買舊不買新」最為保險，傅韋豪表示，政府正積極打壓預售屋，投資人更應該順勢而為，建議不妨暫時轉戰中古屋與海外置產，都還有5~7%高投報收益產品，且沒有買賣資本利得限制，低風險、高報酬，這才是真正價值投資原則。

至於學界、德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出，「新年得持續關注的打房政策與新草案，但其實依據歷史經驗清楚得知，打房後，房價都必然呈現跌少漲多的趨勢」，因此他強調：「民眾有自住需求，真的有遇到喜歡合適的物件，能力範圍內都可以下手，不用過於擔心短期崩盤的問題。」

不過，單就投資置產層面，莊孟翰示警：「今年算高風險」、「在政府灑水降溫後，對於預售屋成交量會有一定影響，打房草案還有可能會持續影響市場，所以一般房價上漲有限，反而是豪宅因通膨、貧富差距拉大，有可能再往上墊」。，

回到基本面部分，莊孟翰提出數據認為，近年來的建築建照遠高於使照，全台共有超過三十萬戶尚未開工，或是正在施工，以搶建潮2018年起算3年，今年交屋會有爆量現象，預估下半年就會有明顯增加，這時候就要注意到會有「供給轉折」。

莊孟翰提醒，尤其是中南部投資熱區、外圍蛋殼區，下半年供給爆量一定浮現問題，所以「漲幅太快的地方不要去、排隊買房的地方也不要去」，他說，已經錯過搭車機會的，就不要進去「接刀」、就怕最後反而被「捕刀」，目前許多大咖投資客資金將轉向中古屋及海外市場套利傾向。

另外，今年準備購入預售的民眾要千萬打聽好建商口碑，由於受到營造成本暴漲，若碰到買氣減弱、景氣反轉，財務不健全的建商，根本很難完工，或是建材被打折扣衍生糾紛，購屋前得多留意。