租屋糾紛2｜房客轉租成麻煩製造機　房東自保看這裡

房子出租最怕遇到惡房客，租屋糾紛處置更是曠日廢時，包租代管業者坦言，常見糾紛除了漏水等屋況修繕問題，房客非法轉租也時有所聞，最常發生的是轉租經營不良導致本身欠租，或是房子經過裝潢無法復原，還有房客冒充二房東轉租詐財跑路等案例，由於法令規定從事轉租必須向主管機關申請、辦理公司登記，還要繳存營業保證金、加入同業公會，可以檢視房客是否符合資格，初步篩選身分之餘還要在契約明定轉租條例，包括是否要求恢復屋況等，有助降低踩雷風險。

優式租售管理創辦人傅韋豪表示，一般租屋糾紛以屋況修繕問題居多，例如漏水該由誰負責，但從實務經驗來看，房客分租、轉租的糾紛也不少，尤其二房東經營不良導致本身欠租最常發生，因裝潢等價金無法透過收租回收，租金壓力擴張只好提前解約，這類案例層出不窮。

他認為，上述糾紛其實能夠避免，核對租客身分可初步進行把關，由於租賃新制要求轉租必須辦理公司登記、繳存保金15萬元還要加入公會，得知房客打算轉租後，務必檢視資格是否符合，還要請對方提供轉租經歷、避免租給首次經營者。

不過他也坦言，即便房客具備合法轉租資格，還是可能爆發租屋糾紛，而且好發在房子點交階段，例如二房東租期長達十年，格局經過裝潢早已今非昔比，心態上認為裝潢當作禮物送給屋主，屋主卻不願意買單，由於時間周期較長狀況不如欠租常見，還是會有大房東身受其害，建議屋主要在契約白紙黑字要求房子物歸原貌，包括品項、使用廠牌等都要詳細註明，避免糾紛亦可保障雙方財務，萬一糾紛才能據理力爭。

根據傅韋豪的說法，還有一種租屋糾紛同樣來自轉租，有些不肖人士用假身分租屋，簽約時提供的戶籍地址、職業及身分都是假冒，得手後未經屋主同意轉租，同時向多方收取押金再捲款逃逸，類似案例時有所聞，提醒房東簽約時務必索取公司名片、或請對方出示在職證明，確認未來可向何處聯繫求償，尤其避免租給外籍人士、分租客，「我們不是鼓勵歧視，只是這類租客難以掌控，假設分租客另一半付不出房租，或是外籍人士轉租捲款逃逸，無疑都是自找麻煩。」他還提到，房客若想避免遇到跑路房東，應該要求出示權狀證明是屋主本人，倘若對方堅稱取得屋主授權，也要提供契約內容進行核實。

傅韋豪強調，房東除了把關契約內容，還有其他篩選房客的方式，包括來電時確認對方精神狀況、帶看過程觀察肢體細節、確認房租金流來源以及瞭解搬遷原因，謹守細節才能遠離惡房客，例如有些房客自稱從事金融業，但全身刺青還嚼檳榔，儀態與金融業印象中襯衫筆挺的風格迥異，此時就要有所警覺，而且不建議租給年齡20歲以下、60歲以上者，理由是年紀太輕財務狀況不穩定，太年長可能會有疾病風險，尤其發現身分證或健保卡的戶籍地在區公所，通常都是欠債跑路才會這樣做，一般建議直接婉拒。